ПРИДНЕСТРОВЬЕ

Ипотека в Молдове в принципе дорогое удовольствие. С одной стороны, она позволяет быстро обзавестись новым жильем, а с другой - заплатить за него придется значительно больше, чем оно на самом деле стоит. Специалисты подсчитали, что когда человек берет ипотеку на десять лет под 12% годовых, он оплачивает квартиру, как минимум, дважды. А ведь в Молдове процентная ставка по таким кредитам достигает 18%. На протяжении последних лет влияние экономического кризиса на этот сектор привело к ощутимому росту общих долгов молдаван по ипотечным кредитам. Вопрос о том, ввязываться или нет в финансовую "кабалу", все больше людей решают не в пользу ипотеки. Министерство регионального развития и строительства задумало переломить ситуацию путем создания специального фонда. Предполагается, что собранные в нем деньги могут послужить своего рода "подушкой безопасности" как для самого банка, так и для его клиента, решившегося на рискованную покупку.

Намерение властей эксперты рынка недвижимости объясняют, прежде всего, тем, что в последнее время в республике интерес к ипотеке заметно снизился. Да и такого понятия как "ипотечный кредит" в Молдове де-факто не существует. Те займы, что выдаются на покупку жилья, искажают смысл ипотечного кредитования. Несколько лет назад в результате кризиса ежегодный объем таких кредитов сократился до 100 млн леев. Затем рынок стал постепенно восстанавливаться, и объем ипотечного кредитования вырос до нескольких сотен миллионов леев, однако так и не приблизился к докризисному уровню. Не говоря уже о показателях, характерных для развитых стран, где ипотека и специальные программы являются одной из основных возможностей для решения жилищного вопроса.

На этой неделе министр Марчел Рэдукан провел заседание с представителями Минфина, Минэкономики, Национального банка и Федерации патронатов строителей, дорожников и производителей строительных материалов "ConDruMat". На этом совещании и были озвучены намерения министерства по созданию Фонда гарантирования рисков ипотечных кредитов. Подобная практика применяется в Румынии, Нидерландах и Казахстане, чтобы поддержать граждан при покупке или строительстве жилья и обеспечить завершенность ипотечного процесса. Люди получают уверенность, что смогут справиться с погашением кредита на протяжении 5, 10 или 15 лет. Проще говоря, фонд помогает дебиторам выплачивать кредит, когда они временно не могут самостоятельно исполнять свои обязательства перед банком. Если же ситуация доходит до критической отметки, фонд содействует продаже жилья и покрытию образовавшихся долгов.

Как считают в Минстрое, таким путем можно обеспечить доступ граждан к надежному механизму ипотечного кредитования и создать жесткие условия для всех вовлеченных в этот процесс сторон. По мнению специалистов министерства, формирование системы гарантирования ипотечных кредитов приведет к созданию оптимальных условий для увеличения суммы ипотеки, снижения процентных ставок и уменьшения авансовых платежей. В то же время некоторые эксперты весьма скептично отнеслись к высказанной идее, полагая, что создание подобного фонда в Молдове может закончиться на стадии определения источников финансирования. Для его запуска потребуются бюджетные ресурсы, которые, как известно, весьма ограничены. А расчет исключительно на внешнее финансирование вряд ли себя оправдает: зарубежные фонды весьма неохотно инвестируют в такие проекты.

Поэтому массовая доступность ипотеки, скорее всего, в обозримом будущем останется утопией. Как показывают простые расчеты, в Кишиневе по-прежнему выгоднее снимать квартиру, нежели покупать ее с привлечением банковского кредита. В большинстве случаев, при небольшом начальном платеже, процентные выплаты ощутимо превышают ежемесячную арендную плату. Сегодня найм небольшой однокомнатной квартиры в столице обойдется в сумму от 150 евро, двухкомнатной - от 180 евро и "трешки" - от 250 евро. Семьям, не решившим жилищный вопрос и обладающим определенным капиталом, проще арендовать квартиру, чем вступать в длительные и малоприятные взаимоотношения с банком. В довершение ко всему, получение кредита - достаточно сложная процедура. Все это делает ипотечный процесс заведомо невыгодным для населения.

Еще один немаловажный аспект, по мнению экспертов, это отсутствие стабильности в Молдове. Как с политической, так и с экономической точки зрения. Многие из тех, у кого сегодня есть постоянная и хорошо оплачиваемая работа, не рискуют брать ипотеку из-за неуверенности в завтрашнем дне. Тем более, что никто точно не знает, как будет развиваться ситуация на местном рынке недвижимости. Некоторые сограждане копят деньги на покупку квартиры, теша себя мыслью о том, что однажды недвижимость упадет в цене и можно будет заключить выгодную сделку.

Обстановку накаляют и статистические сводки Высшей судебной палаты, которые говорят о росте количества исков со стороны банков к гражданам, купившим жилье по ипотеке. Нередко обе стороны приходят к согласию еще до начала рассмотрения дела, люди добровольно продают квартиры и возвращают долги. Однако если найти консенсус не удается, точку в кредитной истории ставят служители Фемиды. Оказаться на месте ответчика, который не смог свести концы с концами, не хочет никто из тех, кто сегодня размышляет об ипотеке.

Ожидается, что гражданам станет проще получить банковский кредит после упрощения процедуры реализации заложенного имущества. Начиная с марта будущего года, банки смогут миновать судебную процедуру в случаях, когда клиент перестает выплачивать сумму кредита и начисленные проценты. Это весьма существенный плюс для кредитора, поскольку разбирательства в суде иногда могут тянуться годами. Законодательные поправки в перспективе позволят банку становиться владельцем недвижимости, отданной в залог, с помощью исполнительной надписи нотариуса. Однако это новшество лишь снижает риски коммерческих банков, никак не облегчая участь обремененного ипотекой дебитора. Даже если банкиры немного умерят свои аппетиты и пойдут на снижение процентных ставок, подавляющему большинству граждан ипотека по-прежнему будет не по карману.

Виктор Петрович